Preguntas frecuentes

Preguntas frecuentes

¿Por qué es tanto trastorno convertirse en garante?

El garante es quien da fe de que el inquilino pagara, por lo que cree firmemente en el desde el momento que acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de donde agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla. Cuando se escucha por ahí “me embargaron la casa por ser garante”, lo que ocurrió es que luego de recurrir insistentemente y ya en juicio y con sentencia contra el inquilino este no puede pagar, no tiene sueldo, ni cuenta bancaria, ni trabajo evidentemente, ni siquiera a veces voluntad de pago, por lo que se va contra la garantía, esos pobres confiados a los que terminaron traicionando. No esta todo perdido para ellos dado que podrán reclamar posteriormente por tal “traición” contra el “inquilino” que ya no lo es, siempre y cuando posea algo para embargarle, sino no habrá forma de cobrar.

¿Puedo exigir que me renueven el contrato?

No, se convendrá entre ambas partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el caso. De decidir hacerlo se formalizara un nuevo contrato con nueva fecha.

¿Existe un plazo máximo de alquiler?

Si, el de 10 años, y como en el mínimo, pactar por mas tiempo implicara que se tiene convenido por 10.

¿Qué pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo?

Muchos tenemos la experiencia del parquet levantado, las paredes sucias, el papel de las mismas deshecho o bien, los caños salidos de su lugar, muchas cosas con el fin de dañar. Esto deberá ser indemnizado al locador, dado que no surge del “normal uso de las cosas”, razón por la que se pide deposito al inicio, garantía y referencias comerciales (veraz, etc.) y de titularidad, de quien alquilara para no sufrir estos inconvenientes.

¿Qué pasa si subalquilo el inmueble?

Comercio o casa a otro, es decir, me voy de viaje o me conviene alquilar una habitación aparte, o bien me alquilan por $ 300 y yo subalquilo por $400, se puede hacer? No, esta prohibido por ley y en gral por contrato.

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por mas de dos meses, dado esto, quedara rescindido, es decir, terminado el contrato y el inquilino deberá desalojarlo, problema que también surge al no ocurrir, instalarse este allí por un tiempo gratuitamente, mientras que el locador deberá iniciar un juicio para lo cual deberá invertir tiempo, plata y desventuras. Por esto es que se firma junto con el contrato, en la mayoría de los casos, el Convenio de Desocupación, donde este se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo.
Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento (mas vale por escrito) del dueño o locador, dado que en algunos casos no estarán de acuerdo y habrá que volver atrás, y en otros mejores, pagan toda esa mejora o renovación, o la mitad de la misma, dado que una vez retirados los inquilinos se beneficio con esta ya que queda.

Preguntas frecuentes sobre alquileres

El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para inquilino como para locador, como a veces para el garante, aunque no en todos los casos, pero todos conocemos historias de alguien a quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien le destrozaron el depto inquilinos mal habidos, de quien estuvo años peleando por desalojar a otros inquilinos, o bien locadores obsesivos o abusivos a la hora de renovar el bendito contrato.

Pocos saben que en general los contratos de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres, al menos eso dice la ley, aun con la posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización, pero quedándose el locador con lo abonado en concepto de deposito, por el perjuicio que le causa terminar un contrato antes de lo previsto originalmente.

Contratar por menos o mas tiempo del previsto por la ley 23091 de alquileres es invalido, es decir, se tendrá por celebrado por los mínimos y máximos legales, mas allá del convenio entre las partes.

¿Qué debe figurar principalmente en la reserva?

El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.

¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?

El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.

¿Para que sirve la reserva?

Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).

¿Qué es la reserva de compra?

Este documento simplemente es una «oferta» que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la operación no estará cerrada.

¿Qué documentación se suscribe hasta la escritura?

Normalmente son tres los documentos:

  1. Reserva
  2. Boleto
  3. Venta y Escritura traslativa de dominio

¿Trabajan con otras inmobiliarias. Y en ese caso cómo se paga la comisión?

Cuando nuestra firma no posee dentro de su cartera la propiedad que usted busca inmediatamente nos comunicamos con colegas que manejen nuestra misma política de trabajo para ver cuál de ellos posee la alternativa más conveniente. La comisión que Ud. debe abonar sigue siendo una sola, por lo tanto Ud. no tiene ningún cargo adicional por este servicio.

¿Se puede estimar el tiempo preciso que demandará la venta o el alquiler de un inmueble?

No, dado de que cada propiedad posee características distintas, acompañado de la fluctuación del mercado es tarea difícil brindar a un cliente plazos precisos. Se puede dar una comparación de operaciones recientes para que el cliente tenga una orientación. Nuestra firma nunca creará falsas expectativas.

¿Quién se hace cargo de los costos de la publicidad de mi propiedad?

Todos los costos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la comercialización de su propiedad son asumidos por J.P.STELLA Inversiones Inmobiliarias.

¿Qué comisión cobra J.P.STELLA Inversiones Inmobiliarias por la comercialización de mi propiedad?

  • En el caso de venta es del 4% a cada una de las partes y
  • En el caso de administración de alquileres al propietario el 5% , y al inicio del contrato el valor de un 5% + IVA de comisión al inquilino.

¿Qué documentación debo presentar para la venta o alquiler de mi inmueble?

Deberá presentar fotocopias y originales de la siguiente documentación:

  • Escritura pública,
  • Planos de construcción,
  • Impuesto municipal,
  • Impuesto inmobiliario,
  • Copias de servicio de aguas – servicio de gas natural – servicio de energía eléctrica y
  • Documento de Identidad.

Los originales quedan en poder del propietario y lo entregará, en el caso de venta, al escribano designado.

Autorización de venta o alquiler ¿En qué consiste?

La autorización de venta o alquiler es un contrato que se firma entre el propietario y J.P.STELLA Inversiones Inmobiliarias, facultándonos para ofrecer su propiedad por un período determinado, y en donde además se establecen: precio, forma de pago, gastos y honorarios. Esta práctica es un requisito legal. Por lo general, exigimos un plazo de autorización mínima de 180 días hábiles. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que nos permita desplegar nuestra tarea con comodidad. Hay que tener en cuenta que para este tipo de operaciones, se necesitan plazos para presentar el producto, contactar los posibles interesados y discutir opciones. Dentro de la autorización que usted firma se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los diez (10) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.